Развитие жилищного самоуправления способствует формированию демократии снизу. Так считают многие общественники и политические активисты. О проблемах в управлении жилищной сферой говорилось, в частности, на семинаре "Проблемы и перспективы создания товариществ собственников жилья в городе Москве". На нем выступила и президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева, с которой мы встретились позже, чтобы поговорить о становлении жилищной демократии в России.
— Надежда Борисовна, насколько важно развитие института жилищного самоуправления?
— Очень важно. Более 80 процентов жилищного фонда у нас находится в руках частных собственников. И под жилищным самоуправлением, одной из форм которого является ТСЖ, мы понимаем совместное решение собственниками квартир вопросов управления и обслуживания своих домов.
— Эксперт вашего института Владилен Прокофьев заявил, что в Москве, где практически весь жилищный фонд состоит из многоквартирных домов, альтернативы ТСЖ нет. Вы с ним согласны?
— Да, с точки зрения стратегической перспективы. Но с точки зрения существующей практики альтернатива есть. Мы же видим, что создание ТСЖ пока идет с большим трудом. Дело в том, что законодательство в этой сфере достаточно запутанное и не всегда соответствует здравому смыслу. Например, в восточноевропейских странах и бывших странах СНГ, когда проходила приватизация жилья в многоквартирных домах, все было устроено по-другому. Перед тем как приватизировать свои квартиры, все жильцы должны были договориться о приватизации квартир и об объединенных действиях в рамках ассоциаций домовладельцев. Только в этом случае разрешалась приватизация.
— Для чего это было сделано властями тех стран? И почему в России был избран иной путь?
— Совершенно очевидно, для чего. Многоквартирный дом получал нормального коллективного собственника, который брал на себя ответственность за его управление и содержание. В этом случае все было разумно и целесообразно. Все совладельцы общего имущества в доме договаривались подчиняться общим правилам принятия решений в этом доме. Покупая квартиру в таком доме, собственник должен понимать, что становится владельцем только части общего имущества и обязан подчиняться правилам, установленным в доме.
У нас же все происходило по-другому. В 1991 году, когда принимался закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", законодатель преследовал, в первую очередь, две цели. Первая, главная, — создать рынок жилья, то есть передать как можно большее количество квартир в частную собственность. Вторая, вспомогательная, — обеспечить социальную компенсацию при преобразованиях. Приватизация квартир выполнила функцию социального демпфера в условиях, когда была гиперинфляция, когда люди потеряли все свои сбережения и т. д. и т. п. Должна же была хоть какая-то часть приватизированных в стране активов достаться людям. Обе цели были достигнуты.
При этом без внимания остался вопрос: "А кто же будет заниматься управлением этими домами?" И здесь мы получили основное количество проблем. Часть квартир в одном доме была приватизирована, а другая часть — нет, ответственность за управление общим имуществом осталась за муниципалитетами, то есть муниципальными компаниями, которые безотносительно к дому, "котловым способом" собирали плату и распределяли ее потом на содержание и ремонт домов непрозрачным образом. Другой формы управления вообще не было. В этом смысле все осталось, как при советской власти.
В 1996 году наконец-то решили разобраться с тем, как должно происходить управление многоквартирными домами в условиях частной собственности на квартиры. Тогда был принят закон "О товариществах собственников жилья", в котором была сформирована концепция кондоминиумов, определено, что такое общее имущество и как им надо управлять, как создавать товарищества собственников жилья. В 1998 году Конституционный суд Российской Федерации принял решение, что отдельные пункты этого закона, обязывающие всех собственников квартир в многоквартирном доме быть членами ТСЖ в случае принятия решения о его создании собранием собственников помещений в доме, не соответствуют Конституции. Вот тут-то и возникла странная вилка.
— А кто оспорил этот закон? Это было политическое решение?
— Насколько я помню, нет. Конституционный суд рассматривал этот вопрос по запросу судьи Советского районного суда города Омска. Это было очень неожиданно для всех, в том числе и для власти. Мы были, естественно, против. Это нонсенс. Одно дело — добровольное объединение любителей игры в шахматы, и совсем другое — люди, которые уже живут в одном многоквартирном доме, являются сособственниками общего имущества и поэтому обязаны договариваться и принимать совместные решения. Иного варианта просто не существует. На мой взгляд, решение Конституционного суда о том, что собственник не обязан быть членом ТСЖ, противоречит здравому смыслу.
В результате у нас началась чехарда. Сложилось двоевластие в одном доме: общее собрание собственников и ТСЖ. Решение, принятое на собрании собственников, может противоречить решению, принятому тоже собственниками, но уже являющимися членами ТСЖ. Я думаю, что совместно с экспертами Конституционного суда надо попытаться найти выход из сложившейся ситуации. На мой взгляд, закон "О товариществах собственников жилья" отвечал нормальной европейской практике. В многоквартирном доме должно быть создано ТСЖ, должна быть выработана единая для всех процедура принятия решений: устав, регламент, общее собрание, правление, председатель правления. В каждом доме обязательно должен быть такой институт принятия решений.
В результате решения Конституционного суда пошла "полная демократия" в жилищно-коммунальном хозяйстве: хочу — содержу подъезд и крышу в надлежащем состоянии, хочу — не содержу. В конечном итоге через шесть лет в Жилищном кодексе пришлось прописать альтернативность форм управления. Хотите ТСЖ — создавайте, не хотите — не создавайте. Вам Конституционный суд разрешил. Но тогда уж хотя бы управляющую компанию наймите или сами управляйте. А ничего не хотите — тогда за вас муниципалитет отберет на конкурсе управляющую компанию. Ведь кто-то должен принимать решения. Это было уже от безысходности.
— Более десяти лет длится эта неразбериха. Мы видим, что ко всему прочему есть силы, занимающиеся сознательной дискредитацией ТСЖ как формы управления домом. Кому это выгодно?
— На мой взгляд, здесь завязаны три группы интересов, и пока между ними не найден консенсус. Первую группу я назвала бы условно "федеральный законодатель". Он заинтересован, чтобы в стране хорошо содержался жилищный фонд, чтобы были минимальные затраты бюджета. Этот интерес отражен в существующем законодательстве, в Жилищном кодексе в той мере, в какой позволяет конституционное решение. Его смысл в том, что собственник должен отвечать за состояние своей собственности. Должен быть создан рынок управленческих услуг, а бюджеты должны помогать бедным.
Вторая группа интересов — это "муниципальные власти". Их интерес не всегда совпадает с вышеописанным. Муниципальные власти, ранее втянутые в процесс управления домами через муниципальные организации, уже имеют в этом свой бизнес-интерес, в том числе, зачастую, и личный. Вся муниципальная экономика нацелена на сохранение этого бизнеса. Отсюда противодействие созданию ТСЖ, появление "липовых" ТСЖ и т. д.
Третья группа интересов — "собственники жилья". Их намерения тоже не всегда самые благие. Они хотят ничего не делать и чтобы за них кто-то что-то платил (это, конечно, не относится к тем собственникам, которые занимают активную и ответственную позицию, но таких, к сожалению, немного). Вместо того чтобы собраться и решить свои коммунальные проблемы, они пишут письма президенту страны о том, что, условно говоря, не работает канализация. Добиться согласия между тремя группами разнонаправленных интересов пока не удается. Это действительно очень сложная социально-управленческая проблема.
— Какой вы видите выход?
— Я не могу сказать, что ясно вижу его. Из такой ситуации простого выхода нет. Мне кажется, надо искать выход на пути создания единой, обязательной для всех собственников квартир формы принятия совместных решений, а также установления требований по содержанию общего имущества. Это сложный поиск.
— Одна из активисток жилищного движения сказала, что "создание ТСЖ — это борьба с властью за собственные деньги". Может быть, надо просто окоротить аппетиты муниципальной власти, а на федеральном уровне вести активную пропагандистскую кампанию в пользу создания ТСЖ?
— Она ведется и не прекращается с 1996 года. Создан Фонд содействия реформированию ЖКХ. Ему выделено 240 миллиардов рублей из бюджета, и одним из условий предоставления денег на капитальный ремонт домов является создание ТСЖ. Только Москва от этих денег отказалась.
— Люди плохо осведомлены о деятельности Фонда...
— Я вас умоляю, это все знают. Социальная реклама этого Фонда есть даже на телевидении, а желающих получить деньги Фонда и регионального бюджета на капитальный ремонт больше, чем самих денег. Больше кричать и звонить про это уже нельзя. В каком-то смысле можно обвинять муниципалитеты. Но и граждане у нас сами очень пассивные. У нас две крайности: либо суперактивные и чуть что на баррикады готовы идти, либо очень пассивные.
— Могут ли эти пассивные собственники перейти в разряд арендаторов жилья? Об этом говорил экономист Евгений Ясин на семинаре...
— На мой взгляд, он говорил о другом. В Европе и Америке многоквартирные дома обычно находятся в собственности коммерческих и некоммерческих организаций, а квартиры в них сдаются в аренду. Либо дома находятся в собственности кооператива, в котором есть процедура принятия решения, и опять же квартиры не принадлежат людям, которые в них живут. У нас же создалась сложная ситуация: люди являются собственниками квартир, но большинство не принимает участия в управлении домом. Поэтому предложение состоит в том, чтобы по крайней мере в дальнейшем не усугублять эту проблему. В конце концов, может быть, лучше перейти к строительству многоквартирных домов, где граждане были бы арендаторами квартир, а не собственниками, или строительству кооперативов, где все квартиры принадлежат кооперативу, а граждане являются его членами. Но предложений, чтобы лишить людей собственности и сделать их арендаторами, я не слышала.
— Не провоцирует ли нерешенность проблем в жилищной сфере обострение другой социальной проблемы — бездомности?
— Это не совсем напрямую связанные проблемы. Но очевидно, что мы должны создать устойчивую систему, которая позволит людям проводить в нужные сроки ремонты, не доводя дома до состояния ветхости. Дома могут стоять столетиями, если их нормально содержать. На мой взгляд, механизм финансирования капитальных ремонтов должен быть следующим. ТСЖ должно иметь возможность взять кредит в банке под приемлемый процент на десять, двадцать, тридцать лет и возвращать его постепенно. Бюджет может поддерживать собственников, например, оплачивая первый взнос или помогая бедным собственникам квартир выплачивать кредит. При этом сегодня, когда в наших домах очень высокие потери тепла, воды, такой ремонт должен быть направлен на повышение энергоэффективности зданий. В результате снизятся затраты собственников на оплату коммунальных услуг, что частично может компенсировать их расходы на погашение такого кредита.
Что касается сноса — здесь другая история. Под многоквартирными домами имеется земля, которая является общим имущество и находится либо после кадастрового учета должна перейти в собственность собственников квартир в доме. Если есть инвестор, который хочет на этом месте построить что-то еще, значит, он должен получить добровольное согласие жильцов и предоставить им другие квартиры (за исключением аварийного жилья, где возможно принудительное переселение). Если жилье пришло в такое состояние, что его надо заменить, то люди могут продать земельный участок, находящийся в их собственности, а на эти деньги приобрести другое жилье. Они могут и не продавать участок, а построить на месте прежнего новый дом, взяв кредит в банке. Только такая система может быть устойчивой. Конечно, для помощи малоимущим нужны механизмы бюджетной поддержки, но это гораздо меньшие затраты, чем довести дом до аварийного состояния, а потом решать проблему полностью за счет бюджетов. На такую систему никаких налогов не хватит.
— Как вы относитесь к предложению федеральной власти создать региональные фонды, которые будут финансировать проведение капитальных ремонтов?
— Отрицательно отношусь. В предлагаемые региональные фонды собственники жилья в обязательном порядке должны перечислять деньги на капитальный ремонт с тем, чтобы когда-то потом они могли получить из такого фонда средства на ремонт, возможно, частично в виде займа. На мой взгляд, это неправильно по нескольким причинам. Во-первых, с финансово-экономической точки зрения более целесообразно в условиях высокой инфляции сначала получить кредит, а потом расплачиваться, а не наоборот — копить, неизвестно каким образом обеспечивая сохранность этих средств. Во-вторых, наша кредитная система сейчас не испытывает проблем с ликвидностью. Проблема не в том, что нет ликвидности, а в том, что нет надежных заемщиков. Усилия государству надо направлять не на то, чтобы с народа деньги собирать, а на то, чтобы сделать кредит банка надежным (например, предоставлять гарантии по таким кредитам). В-третьих, я считаю, что это незаконное обременение граждан квазиналогом. Они обязаны платить только установленные законом налоги. А это какая-то левая схема. Тот же самый налог на квартиру, только "слева": не в бюджет надо платить, а в какой-то фонд (при этом такие сборы сразу существенно повысят расходы всех собственников, а ремонт будет еще неизвестно когда).
— Мне сказали, что у фонда "Институт экономики города" очень сильные лоббистские возможности. Это правда?
— Кто вам сказал? У нас выражение "лоббистские возможности" имеет отрицательный смысл в отличие от Запада — там даже есть законы о лоббировании. У нас же под лоббированием понимается, что кто-то кому-то взятку отнес. Так что мне не понятно, что подразумевалось под "лоббистскими возможностями". Я знаю одно: мы занимаемся законодательством, у нас есть своя экспертная позиция, к ней иногда прислушиваются, а иногда нет — в этом и заключается наше влияние на государственные структуры. Согласитесь, называть это "лоббистскими возможностями" по меньшей мере странно. Как эксперты мы давно изучаем жилищную сферу. По определенным вопросам мы занимаем очень активную позицию и стараемся донести ее до людей, принимающих решения, до правительства, до экспертного сообщества. Кстати, очень часто мы проигрываем. Наша позиция не всегда бывает услышана.
— Насколько острой является проблема управления жилищным фондом? Может ли она спровоцировать социальную напряженность?
— Я не думаю. Это не та тема, которая может привести к росту социальной напряженности. Другое дело — надо искать какие-то формы ее решения. Это нормальная проблема организации жизни в городе. Не надо ее политизировать.
— Может быть, вы расскажете о положительных примерах? Где власти с этой проблемой справились?
— В Перми, например, где мы сейчас работаем. Там вполне благополучная ситуация. В этом городе сильное гражданское общество. Территориальное общественное самоуправление. Относительно хорошо организовано управление многоквартирными домами, завершается кадастровая оценка земель под домами. Но, конечно, своих проблем и там хватает.
— А в Москве?
— Скорее наоборот, здесь сложилась одна из неправильных ситуаций. Идея создания ТСЖ по разнарядке сверху, куча фиктивных ТСЖ — это большая проблема. Мне кажется, что Москва решила обойти выбор управляющих компаний по конкурсу. При "липовых" ТСЖ конкурсы проводить не надо. Можно назначать ту управляющую компанию, которая нужна властям. Надо с этим разбираться, если это действительно так, то это нарушение законодательства. Активность должна быть со стороны людей. Как только люди соберутся у себя в доме и проведут нормальное, а не фиктивное собрание, "липовое" ТСЖ исчезнет. Главное — людям надо занять активную позицию.
— Какую роль должны играть общественные и политические организации в развитии институтов жилищного самоуправления?
— Общественные организации должны занять самую активную позицию. В настоящее время очень много организаций, объединяющих ТСЖ. А вот политические... Я бы хотела, чтобы они не трогали эту тему вообще. На мой взгляд, у нас все основные проблемы с реформой ЖКХ возникли из-за того, что она страшно политизирована. Каждая партия несет ее перед собой, как флаг. Если бы ее оставили в покое, отдали на откуп общественным организациям, гражданам, местному самоуправлению, она могла бы гораздо скорее разрешиться.
Вы можете оставить свои комментарии здесь
